Валерия Рубцова: Инвестиции в будущее

Валерия, какие услуги предоставляет агентство недвижимости «33 квадратных метра»?

Наша компания успешно развивается на рынке недвижимости уже 15 лет. Мы занимается широким спектром услуг: долгосрочная аренда, краткосрочная аренда Holiday Homes, купля-продажа недвижимости на этапе off plan, помимо этого мы занимаемся вторичным жильем, помогаем открывать резидентские визы, консультируем в открытии банковских счетов. Но основное наше направление, которое очень актуально и востребовано в настоящее время, — это инвестиции в недвижимость в Дубае. Главные качества, которые отличают нас, это оперативная обработка заявок, юридическое сопровождение сделок, сопровождение агентства на весь период проживания, контроль своевременной оплаты от жильцов, большой выбор квартир, бесплатный клининг при смене квартирантов, смена замков за наш счет при смене жильцов.

Расскажите о своем эффективном способе работы с клиентами и вашем индивидуальном подходе.

Не только моя команда работает с клиентами, я до сих пор сама веду и консультирую заказчика. Конечно, мы всегда стараемся максимально услышать пожелания клиентов. Если человек возвращается ко мне второй, третий раз и еще рекомендует нас, то это выше любых похвал. Мы присутствуем на всех этапах совершения сделки. Наша компания занимается не только продажей квартир от застройщика, но и делает секонд-ремаркет (secondary mark), предоставляет услугу управления недвижимостью. К примеру, вы захотели сделать Holiday Home после того, как получили ключи от вашей квартиры, вам абсолютно ни в чем не нужно принимать участие, мы сделаем все за вас. Если вы хотите продать квартиру во Владивостоке, мы ее продадим, поможем вам вывести деньги в ОАЭ и купить недвижимость в Дубае, после чего мы будем сдавать новое жилье в аренду. Вы только будете приходить в наш филиал во Владивостоке или в любой другой точке мира и получать арендную плату. У нас очень большой отдел аналитики, по каждому проекту мы всегда присылаем клиенту аналитический отчет и информацию.

Что необходимо, чтобы приобрести недвижимость в Дубае?

Для того чтобы купить недвижимость в Дубае, вам необязательно находиться здесь, достаточно иметь только заграничный паспорт. Клиент присылает его нам, мы делаем договор бронирования и высылаем его на электронную почту. Вы его подписываете, после этого идете в банк и делаете SWIFT-перевод. Если по каким-то причинам вы не можете сделать данный перевод, то застройщики без проблем принимают наличные, криптовалюту. Таким образом, мы полностью сопровождаем нашего клиента и консультируем его на всех этапах. У нас есть бонусы для наших клиентов. Если они покупают недвижимость через наше агентство стоимостью от 350 тысяч долларов, то мы оплачиваем перелет плюс проживание (4 дня в гостинице). Эффективность нашей работы с клиентом заключается в том, чтобы максимально упростить процесс приобретения и дальнейшей реализации для получения прибыли от недвижимости в Дубае.

Какой главный девиз и философия вашей компании?

Мы уже 15 лет на рынке недвижимости в России, в Дубае эффективно развиваемся третий год. Для меня очень важно, чтобы мои клиенты были довольны работой. Я не продаю то, что не хотела бы купить сама. Конечно, я прекрасно понимаю, что у каждого свой бюджет, некоторые не могут позволить себе ту или иную недвижимость. Но в любом случае, если это будет плохой проект от застройщика, у которого очень плохая репутация, то я за него не возьмусь. У меня были реальные случаи, когда я говорила своим клиентам: «Нет, этот проект мы покупать не будем, так как имидж застройщика очень сомнительный». Девиз нашей компании: «Инвестиции в будущее».

Расскажите подробнее о филиалах вашего агентства недвижимости.

На сегодняшний день у нас два филиала во Владивостоке (пр-т Острякова, 5, ул. 1-я Морская, 9). Также у нас два филиала в Дубае (Вальрш, Al Barsha Motor City). В планах нашей команды — в следующем году выйти на инвестиционный рынок Лондона.

Валерия, назовите топ-5 причин, почему инвесторам стоит выбирать Дубай.

1. Максимально стабильная валюта: дирхам не менялся уже на протяжении 20 лет, он максимально привязан к доллару.

2. Высокая арендная плата в Дубае. ROI от аренды составляет минимально от 7 до 12 процентов. Если мы говорим про топ локаций, то выгода может дорасти до 12 % (Dubai Marina, Bluewaters, Business Bay).

3. Максимальная доходность от перепродажи проектов. Когда вы покупаете квартиру на этапе off plan, естественно, это дешевле, чем покупать квартиру на вторичном рынке. Предположим, вы покупаете квартиру за 300 тысяч долларов, при этом застройщик разрешает вам перепродать жилье после 30 % внесенной оплаты. У каждого застройщика свой процент. Вы вложили 90 тысяч долларов, предположим, что вы перепродали недвижимость через год дороже на 10 % от всей стоимости квартиры, тогда вы заработаете 30 тысяч долларов. Хотя Дубай сейчас показывает прирост в 12 % в год. Это если мы говорим не о топовых проектах и топовых локациях, а о спальных районах.

4. Прозрачность и безопасность рынка. Вы официально можете посмотреть статистику: за сколько и когда была продана данная квартира, за какую стоимость ее сдавали в аренду, закончился ли контракт аренды жилья.

5. Экономическая стабильность. Несмотря на то, что сейчас происходит в мире, в Дубае максимальная покупательская способность. Количество богатых людей в Эмиратах значительно выше, чем в других странах. Если мы изучим план застройки Эмиратов на 2040 год, то это что-то фантастическое, ведь сейчас правительство ОАЭ эффективно занимается развитием своей страны, что является идеальным примером для других государств.

Какие преимущества получает инвестор в случае приобретения недвижимости в Дубае? Почему данная сделка экономически выгодна и безопасна для клиента?

В Дубае не нужно платить налоги. Никто не скрывает, за какую стоимость вы продали квартиру. Это открытая статистика от государства Dubai Land Department, в рамках которой можно посмотреть, выгоден ли вам данный проект, за какую стоимость покупают и продают недвижимость. Вся аналитика находится в открытом доступе, по каждому объекту мы всегда присылаем клиенту аналитическую информацию. Еще одно из преимуществ заключается в том, что вы покупаете квартиру уже с ремонтом. В стоимость квартиры входит кухонная бытовая техника: плита, холодильник, вытяжка, посудомойка, встроенные шкафы. То есть вам останется только купить кровать и диван. Обязательно входит парковочное место. Если это квартира от 120 кв. метров, то еще и два парковочных места. Самое минимальное, что может быть в доме, это бесплатный тренажерный зал и бассейн. Если мы говорим о более дорогостоящих проектах, то вместе с жильем вы получаете услуги консьержа, сервиса, валет-паркинга. Что касается коммунальных платежей, они считаются по квадратному метру. Когда вы покупаете недвижимость в Дубае, вы можете оформить резидентскую визу. Если ваша недвижимость стоит 205 тысяч долларов, то вы можете оформить резидентскую визу на себя и свою семью на два года. Если вы оформляете более дорогую недвижимость, от 545 тысяч долларов, то вы можете оформить golden визу на 10 лет. Мы помогаем в открытии виз. Можете жить и работать в Дубае, открывать банковские счета, компании. У нас нулевая процентная ставка по налогам. Все, что вы получаете от перепродажи и от аренды, не облагается налогом.

Какие гарантии безопасности предоставляют застройщики?

Все застройщики дают рассрочку, они не имеют права пользоваться вашими деньгами, пока не отчитаются перед государством. Когда застройщик открывает любой проект, он обязан положить от 20–30 % на счет эскроу, и, после того как стройка закончена и вы получили ключи от квартиры, застройщик не имеет права полгода тратить эти деньги. Это делается для того, чтобы если будут какие-то недочеты по зданию, то у застройщика всегда должны быть деньги, чтобы исправить их. Плюс когда вы покупаете квартиру от застройщика, у вас есть два года гарантии.

Сколько стоит недвижимость в Дубае? Какая существует градация по ценам проектов недвижимости: от бюджетного варианта до сегмента «премиум»?

Стоимость в спальных районах начинается от 150 тысяч долларов в рассрочку от двух до трех лет. За эту сумму вы сможете приобрести студию приблизительно от 37 кв. метров, полностью укомплектованную мебелью. При этом сюда включено парковочное место, в доме будет свой бассейн, бесплатный тренажерный зал. Все это от 11 млн рублей по сегодняшнему курсу. Если мы говорим про покупку однокомнатной квартиры в Дубае (кухня, совмещенная с залом, отдельная спальная комната) в хорошем районе, то стоимость составит от 300–350 тысяч долларов. Дубай разный, мы можем рассматривать как обычное жилье, так и лакшери-сегмент, а еще и недвижимость класса «люкс». Поэтому мы можем говорить и об инвестициях в 30 млн долларов. Если мы говорим про таунхаус площадью 210–250 кв. м в хорошей локации, то в среднем он будет стоить 600 тысяч долларов.

Есть миф, что покупка недвижимости в Дубае — это неподъемное в плане финансов приобретение. Можете развеять этот стереотип?

Давайте сравним с квартирой площадью 75 кв. метров в элитном новострое во Владивостоке, которая по уровню очень сильно уступает Дубаю. У нас нет ни бассейнов, ни бесплатных тренажерных залов, клининга в домах и прочих преимуществ. Стоимость во Владивостоке — 18 млн рублей. К этому вы добавляете парковочное место (от 1,5–2 млн) и ремонт, потому что у нас в городе сдают квартиры без отделки, в Дубае сдают с отделкой. Во Владивостоке такая сделка обойдется примерно в 23 млн рублей. За эти деньги вы можете купить в элитном районе Дубая квартиру площадью 75 кв. м, при этом она будет уже с ремонтом, комфортабельной мебелью, бассейном и тренажерным залом. Дубай процентов на 10 дороже, чем Владивосток, при этом уровень, который вы покупаете за эти деньги, невозможно сравнить с нашим городом.

Какие есть варианты оплаты покупки недвижимости?

Самый простой вариант — это оплата SWIFT-переводом. До сих пор SWIFT-переводы еще проходят, так как не все российские банки находятся под санкциями. Например, Примсоцбанк, Райффайзен Банк, МТС Банк, который уже представлен на рынке Абу-Даби. Вы можете открыть SWIFT-счет и в России, и в Дубае. Можете оплатить криптовалютой, а можете и наличными. Мы без проблем принимаем оплату в офисе во Владивостоке. При этом все отчетные документы мы предоставляем клиенту.

Какие в Дубае существуют программы рассрочки, ипотеки?

На всю недвижимость, которую вы приобретаете от застройщика на этапе off plan, вам предоставляется рассрочка от двух до семи лет. Средняя рассрочка — 3,5 года. Ипотека с рассрочкой существует двух видов: до окончания строительства и после получения ключей. В среднем вы оплачиваете первоначальный взнос либо 14 %, либо 24 %. Большинство проектов вы выплачиваете до окончания строительства, но точно так же существуют проекты, когда вы выплачиваете стоимость недвижимости, уже живя в ней. Рассрочка в Дубае чаще всего дается резидентам, мы оформляем все документы на ипотеку. Вам нужно показать доход в течение 6 месяцев, чтобы получить ипотеку. Она дается под 3,5 процента. Но, с другой стороны, зачем нам брать ипотеку, если мы можем получить беспроцентную рассрочку от застройщика? Она дается абсолютно всем. В Дубае никто не покупает недвижимость за полную стоимость, точно так же есть вторичное жилье, можно купить уже готовую недвижимость, при этом у вас еще будет рассрочка 30–40 % от стоимости на 2–3 года.

Можно ли заработать на инвестициях, перепродать недвижимость на этапе застройки? Какой нужно внести платеж, чтобы перепродать квартиру в Дубае?

Чтобы перепродать квартиру на этапе стройки, вам нужно получить разрешение от застройщика. Оно называется NOC. У каждого застройщика своя процентная ставка. Если мы говорим про Emaar, то для получения NOC нужно выплатить застройщику 50 % от стоимости жилья. Emaar - это самый крупный застройщик. Если мы говорим про Meraas, то у них процентная ставка 40 %, у DAMAC (это самый крупный коммерческий негосударственный застройщик) ставка для перепродажи — 30 %. Если вы купили недвижимость стоимостью 500 тысяч долларов, заплатили 150 тысяч долларов, то вы уже можете перепродавать жилье. При этом вся рассрочка беспроцентная. Дубай в принципе строится не так долго, 20–25 лет всего. У нас очень высокая конкуренция среди застройщиков, именно поэтому пока цены здесь не настолько высокие. Мы можем наблюдать такие локации, как Marina, где уже практически нет земли. Bluеwaters, Downtown полностью застроены. Конечно, на данные локации максимальная стоимость. Если мы говорим про такие локации, как Meydon, то там еще есть земля, поэтому застройщики не могут поднять стоимость, так как очень высокая конкуренция. Потому сейчас выгодно покупать недвижимость в Дубае.

Каким образом правительство ОАЭ помогает местным жителям в развитии жилищного пространства и упрощает финансовые обязательства?

У местных жителей действительно значительные преимущества. Правительство выдает земли и дома бесплатно, в свидетельстве о госрегистрации прописано, что данная земля или дом выданы государством. Ранее местные жители не оплачивали коммунальные платежи, так как данное финансовое обязательство брало на себя государство. Сейчас 50 % оплачивает хозяин имущества, 50 % — государство.

Сколько в дальнейшем можно заработать на инвестировании в покупку недвижимости в Дубае?

Здесь все зависит от того, какой объем инвестиций. Если инвестиции более 1 млн долларов, то в данном случае мы можем спокойно заработать до 50–60 процентов на перепродаже. Приведу пример. Когда только объявили о строительстве Bluеwaters, мы продавали однокомнатные квартиры по цене 435 k $. Это был 2017 год, на тот момент это уже была большая стоимость (435 тысяч долларов). Сейчас мы закрывали проект в декабре, в рамках которого продавали off plan однокомнатные квартиры по 2 млн 600 тысяч дирхам (507 тысяч долларов). Сейчас стоимость уже доходит до 1,143 млн $. И это еще не предел. Есть сделка, когда в январе купили квартиру за 1 млн 140 тысяч долларов, сделали апгрейд, ремонт, укомплектовали мебелью и уже в феврале перепродали за 1,415 млн $. Есть такая локация, как Beachfront, которая пользуется колоссальным спросом. У меня была сделка на Beachfront, когда мы сделали 108 %. Зашли на данный проект за 1,5 млн, продали за 3 миллиона. Но не на всех проектах такие данные. В Дубае инвестиционным считается проект, который приносит 35 % от общей стоимости недвижимости. Таких примеров немного. Поэтому мы грамотно отслеживаем аналитику и выявляем прибыльные проекты.

Благодаря каким методам работы вам удается отслеживать аналитику только по прибыльным проектам и достойно развиваться в направлении инвестиционной недвижимости?

Приведу личный пример из практики, взяв за основу Meraas Central Park. Мы приходим на данную локацию, занимаем очередь в 6 утра, в 9:00 у нас начинается старт продаж. Примерно в 12:00 нет ни одной квартиры. Всего в здании 350 квартир, на этих проектах выжидают своего часа все инвесторы мира. Люди готовы покупать, готовы платить, но для них нет квартир, ведь купить ее не так легко. Мало того что приходится отстоять очередь, нужно получить билет на каждого клиента, и только потом проходит аукцион. Если выпал ваш билет, то вы можете купить квартиру, если нет, то нужно ждать следующего старта продаж. Инвесторов на рынке Дубая больше, чем предложений, потому что проектов много, но инвестиционных проектов мало. В Дубае вся брокерская деятельность лицензирована. В России кто угодно может заниматься куплей-продажей, нет специального обучения, нет тестирования. Чаще всего брокер не несет ответственности. В Дубае человек обязательно должен получить RERA-карту — это тестирование на знание законодательства Дубая по недвижимости. RERA-карта дается на 1 год, каждый год ее надо продлевать. В противном случае необходимо выплатить штраф вам и вашей компании. Ощущая все риски, зная все особенности рынка недвижимости, мы несем максимальную ответственность за нашу работу и предлагаем нашим клиентам только лучшие инвестиционные проекты.